Beter maatwerk met totaalbouw | interview met Tonny Vromans, directeur van de BVR Groep
De BVR Groep wil de prijsstijging en stikstofcrisis het hoofd bieden door het hele bouwtraject in eigen hand te houden – van vastgoedontwikkeling tot meerjarig onderhoud. Nu nog meer ruimte om daadwerkelijk te kunnen bouwen, zegt directeur Tonny Vromans. “Door alle regelgeving is het in Nederland lastig om gestandaardiseerde basiswoningen te bouwen.”
“Door de hele bouwketen te bundelen werken wij transparanter, efficiënter en duurzamer”, zegt Tonny Vromans, directeur van de BVR Groep, die in 1984 werd opgericht als een Roosendaals familiebedrijf. Wat begon als een aannemerij is inmiddels een bouwbedrijf met 148 werknemers verdeeld over diverse werkmaatschappijen, die elk een ander aspect van het bouwtraject onder hun hoede hebben, van vastgoedontwikkeling en bouwrealisatie tot meerjarig onderhoud. Projecten die BVR Groep uitvoert variëren van woningbouw en renovatie tot utiliteitsbouw. “Alleen transformatie doen wij steeds minder. Het is uiteindelijk nog te duur, met name de verduurzaming van de oude gebouwen. Slopen blijkt in veel opzichten nog steeds goedkoper.”
Totaalbouw
Ongeveer 40 procent van de lopende bouwprojecten zijn aanbestedingen waarbij de aannemer verantwoordelijk is voor het bouwproces. De resterende 60 procent bestaat uit woningbouw in eigen ontwikkeling, aldus Vromans. Door de brede benadering van de activiteiten is de BVR Groep beter in staat om flexibel te reageren op de markt. “Wij hebben de impact van externe factoren sneller in kaart, zoals een stijgende hypotheekrente of een overheid die de transportsector zwaarder wil belasten waardoor opeens de ontwikkeling van utiliteitsgebouwen stagneert.”
Wat de continuïteit van de BVR Groep verder waarborgt zijn de duurzame contacten die met deze totaalbouw worden onderhouden
met opdrachtgevers en toeleveranciers. “Dat levert uiteindelijk zowel een kwaliteitsimpuls als een kostenbesparing op. Als het even kan,
proberen wij versnippering van het bouwproces in onderaannemers en losse aanbestedingen te voorkomen. Door zowel het ontwerp, de bouw als het onderhoudsplan uit te voeren zijn er partners waarmee wij over een periode van tien of twintig jaar, of zelfs nog langer, intensief samenwerken. Een bedrijf als Reynaers Aluminium is soms al vanaf de schetsontwerpfase betrokken bij de realisatie van een gebouw.”
Kiezels en Schelp.
Digitaal model
Niet meer weg te denken in deze keten-brede bouwpraktijk is het Inno Concept Bouwen, waarin het gebruik van het BIM-systeem centraal staat. Hierbij wordt gewerkt met één digitaal model waarin alle losse elementen van de constructie, installatie en afbouw zijn opgenomen. “Alle eventuele knelpunten in een bouwproject zijn hiermee direct inzichtelijk. Op voorwaarde dat de betrokken partijen ook daadwerkelijk meetekenen in dat ene digitale model. Eigenlijk is het raar dat we altijd maar losse tekeningen en A4’tjes op de bouwplaats aan een muur hebben gehangen; soms zelfs meerdere tekeningen voor de installateur en onderaannemers. Wat natuurlijk het risico geeft op fouten door onze vakmensen, die uiteindelijk niet zijn opgeleid om deze tekeningen te kunnen visualiseren.”
Het Havenhuys.
Innovatie zit in het dna van de BVR Groep. Al zijn niet alle zelfontwikkelde concepten succesvol gebleken. Zo is het bouwbedrijf afgestapt van
BVR-Plus, een concept voor gestandaardiseerde woningbouw voor specifieke doelgroepen als starters, senioren en doorstromers. Ook voor
de integratie van duurzaamheid en renovatie werden vaste bouwprotocollen gehanteerd. Door deze catalogusbouw konden duurzame en
comfortabele basiswoningen worden gerealiseerd in een kort bouwproces en tegen een betaalbare kostprijs. “Maar de mogelijkheden om met dit concept honderd woningen of meer weg te zetten in een gemeente zijn te beperkt.” Kortom, er was te weinig vraag naar. De redenen daarvoor zijn divers, meent de BVR Groep-directeur. “Voor veel gemeenten wegen de bespaarde kosten niet op tegen het gebrek aan variatie in de leefomgeving. Ook de invloed van welstand op bouwprojecten blijft onverminderd groot. Er is in Nederland gewoon weinig draagvlak voor gestandaardiseerde basiswoningen.”
Stikstofbeperkingen
Daarbij zijn de randvoorwaarden en regelgeving bij woningbouw tegenwoordig zo complex dat ‘een generiek product’ erg lastig aan de continu veranderende bouweisen kan voldoen, meent Vromans. “De lokale verschillen in regelgeving, duurzaamheidseisen en stikstofbeperkingen zijn te groot.” Ook de stijgende bouwkosten zetten standaardoplossingen om snel veel woningen te bouwen onder druk. “Beton is 25 procent in prijs gestegen, staal zelfs 200 procent. Met zulke prijsschommelingen is het onmogelijk een woningconcept uit te voeren waarin alles tot achter de komma wordt berekend. Nog los van het gebrek aan arbeidskrachten.”
De BVR Groep zet nu vooral in op maatwerk. In de huidige portfolio speelt de architect dan ook een prominente rol. “De unieke expertise van de architect ligt op de maatschappelijke, esthetische en conceptuele aspecten van een bouwproject. Welke specifieke expertise nodig is, verschilt per project. Daarom hebben we nooit overwogen om architecten in dienst te nemen. Wij willen juist bij elke prijsvraag welbewust de passende architect kunnen kiezen om mee samen te werken.”
Essentieel in deze nauwe samenwerking is dat de architect met name in de ontwerpfase goed op de hoogte is van de bouwproducten en -materialen, nuanceert Vromans. “Vervolgens kan de uitwerking en detaillering van zijn ontwerp worden uitgevoerd door de bouwkolom van aannemer, toeleveranciers en eventuele onderaannemers. Wij kunnen de kwaliteit van een dergelijk project zeker ook waarborgen.” Als voorbeelden van gezamenlijke inspanningen die bijzondere gebouwen opleveren noemt Vromans Kiezels en Schelp (ontwerp wUrck) en De Baronie in Alphen aan den Rijn.. “Partners als Reynaers Aluminium waren al bij het schetsontwerp betrokken. De architect bleef betrokken tot het definitief ontwerp. Zo garandeer je kwaliteit.”
Het zou zomaar kunnen dat de woningen die wij volgend jaar opleveren onverkocht blijven, omdat niemand ze kan betalen. Terwijl er een tekort is op de woningmarkt.
Omgevingswet
De grote uitdaging voor de toekomst ziet Vromans in de stijging van de bouwkosten en een stijging van de rente tegenover een schaarste van woningen. “Dat is een gevaarlijke mix die ervoor zorgt dat bouwen in Nederland bijna onbetaalbaar en lastig wordt, en niet alleen van woningen. Het zou zomaar kunnen dat de woningen die wij volgend jaar opleveren onverkocht blijven, omdat niemand ze kan betalen. Terwijl er een tekort is op de woningmarkt.”
Nog een knelpunt is het te lange ontwikkeltraject van bouwprojecten “van zes jaar of soms meer”. Vromans: “Gemeenten kampen ook met personeelstekorten, de vergunningen en procedures zijn nodeloos ingewikkeld en de ruimte om bezwaar aan te tekenen is te groot. De bouwaanvragen zijn tot en met het derde kwartaal van 2022 niet voor niets 10 tot 15 procent gezakt. Dat is funest.” De nieuwe Omgevingswet,
die feitelijk een bundeling is van tientallen wetten en honderden regels, zal daarin op korte termijn geen verandering brengen, verwacht de directeur. “Niemand weet nog hoe die wet werkt, dus dat gaat zeker vertragingen opleveren. Al heb ik wel de hoop dat op de lange termijn procedures worden vereenvoudigd en daarmee versneld door de Omgevingswet.”
Ondanks deze uitdagingen is Vromans dan ook optimistisch gestemd. “Ook bij de overheid begint het besef in te dalen dat er meer ruimte moet komen om te bouwen. Letterlijke ruimte, in de zin van meer kavels. Maar ook in figuurlijke zin, dat de regelgeving wordt versoepeld. Geef ons de ruimte om te bouwen!”
Colofon
Dit artikel werd gepubliceerd in deel twee van het boek 'De verbindende kracht van aluminium' (2023). Het boek viert de samenwerking in de bouwkolom. In interviews en trendartikelen geven onder meer architecten hun visie op de bouw, het bouwproces en de veranderingen die de bouw te wachten staan. Daarnaast is er onder meer aandacht voor hoogbouw, transformatie en herwaardering van erfgoed.
Tekst: Jeroen Junte
Fotografie: Lucas van der Wee en Beeldenfabriek
