De focus verschuift van transitie van gebouwen naar gebieden | een interview met Menno Top
Menno Top is architect bij LA Architecten, een architectuur- en ingenieursbureau met een brede portefeuille in woningbouw en commercieel vastgoed. Als projectarchitect van Gebouw 60 op de bedrijfscampus van het internationale logistiekbedrijf Vanderlande in Veghel, heeft hij een goed inzicht in de markt van toonaangevende bedrijfsgebouwen.
Wat zijn de grote verschillen tussen woningbouw en commercieel vastgoed?
“Bij de bedrijfsgebouwen waaraan ik werk, sta ik in direct contact met de eindgebruiker. Ik kan mijn expertise als architect zeer doelgericht inzetten. Dat is ook intensiever, want daarvoor moet ik mij verdiepen in de eisen van de opdrachtgever. Deze eisen worden niet alleen steeds specifieker, maar ook hoger. Door de krapte op de arbeidsmarkt doen bedrijven er alles aan om personeel te vinden en te behouden. De eisen aan de werkplek worden daardoor steeds hoger. Je komt als bedrijf niet meer weg met een eigen bureau en een parkeerplek voor de deur. Well-being wordt steeds belangrijker. Dat kan zijn met sportvoorzieningen en gezond eten in de kantine tot een groene omgeving en ontspanning. De focus verschuift van de werkgever naar de werknemer.”
Dat klinkt alsof bedrijven weer meer geneigd zijn om te investeren in vastgoed in plaats van te huren. Is dat zo?
“Dat verschilt sterk per sector en bedrijfsprofiel. Al heb ik de indruk dat over het algemeen steeds meer ondernemingen inderdaad de meerwaarde inzien van een pand in eigen beheer. Naast het rendement door waardestijging en verzekerde stabiliteit kan het bedrijfspand een rol spelen in het beeldmerk. Wat voor bedrijf je bent en wat je waarden zijn, dat wordt tot uiting gebracht in het gebouw. Niet voor niets zijn de betere bedrijfspanden ook sneller verhuurd. Daar staat tegenover dat de marktverwachting van commercieel vastgoed minder stabiel is dan bij de woningmarkt, waar de vraag het aanbod vele malen overstijgt. Met de stijging van de bouwkosten komt de investeringsbereidheid in commercieel vastgoed steeds meer onder druk te staan.”
Naast de beleving van de werkplek is ook het werk zelf het afgelopen decennium sterk veranderd. Zo wordt er – zeker de afgelopen twee jaar – veel thuis en ‘flex’ gewerkt. Hoe heeft zich dat vertaald in architectuur?
“Het kantoor is nog meer een plek voor ontmoeting geworden. De plekken voor geplande ontmoeting die veel kantoren al hebben, zijn uitgebreid met ruimtes die zijn ontworpen voor spontane ontmoetingen. De ontmoetingsplekken kunnen formeel zijn, zoals voor verdiepende meetings, maar ook informeel, bijvoorbeeld voor teambuilding, creatieve werkprocessen of gewoon een praatje. De plattegrond van een kantoor kan zulke spontane ontmoetingen uitlokken, bijvoorbeeld door afdelingen over verschillende vloeren te spreiden zodat er meer dynamiek ontstaat. In Gebouw 60 op de Vanderlande-campus is een grote trap geplaatst. Vanuit dat trappengat overzie je bijna het hele kantoor, en vice versa. Om de trap zijn staplekken geplaatst, die zowel spontane ontmoetingen als informeel overleg kunnen faciliteren.”
Contact met de omgeving
Bij woningbouw is duurzaamheid niet meer weg te denken in het ontwerpproces. Is dat bij commercieel vastgoed ook het geval?
“Tien jaar geleden was duurzaamheid nog iets voor de marketingafdeling. Nu wordt de bedrijfshuisvesting erop afgestemd, en dan niet alleen vanwege de stijgende energiekosten. Het gaat ook over de toegepaste materialen, over onderhoud, over hergebruik van energie. Met BREEAM is er nu ook een duidelijk meetsysteem, in elk geval voor de grote projecten. Het kost veel tijd en energie om dat telkens weer voor elkaar te krijgen, maar dat betaalt zich uiteindelijk toch uit door de subsidies en de waardestijging van het vastgoed. Ook steeds belangrijker wordt trouwens een WELL-certificaat, waarmee het wellbeing voor de werknemers wordt gemeten. Dat betreft onder meer de mentale en ergonomische kwaliteit van licht- en luchtklimaat, akoestiek en materiaalgebruik.”
Wat zijn de laatste ontwikkelingen in duurzaamheid bij commercieel vastgoed?
“Een nieuwe focus voor ons is natuur-inclusieve architectuur. Dat begint al met hoe je het gebouw benadert: is dat over een parkeerplaats of over een daktuin bovenop die parkeerplaats? Dat laatste schept niet alleen een prettige werkomgeving, het verbetert ook de waterafvoer op piekmomenten en versterkt de duurzame uitstraling van een bedrijf. Een begrip als hittestress is daarom een integraal onderdeel van onze ontwerpvisie. Creëer ruimte tussen bedrijven met groen, zodat de temperatuur letterlijk daalt. Maar ook de gevoelstemperatuur daalt daarmee; hitte wordt beter geaccepteerd in een prettige werkomgeving. Met zitplekken en goede wifi-dekking buiten wordt ook het werkoppervlak vergroot. Voor bedrijven die hun maatschappelijke rol serieus nemen, telt tot slot wellicht dat een groen gebouw bijdraagt aan de biodiversiteit.”
Het lijkt wel alsof duurzaamheid niet meer alleen opgave is voor sec architectuur. Klopt dat?
“De huidige nieuwbouw is al zo goed geïsoleerd en luchtdicht gemaakt dat op deze gebieden niet heel veel meer te winnen valt. Daarin nog meer investeren maakt gebouwen alleen maar duurder, zonder noemenswaardige energiebesparing. Door de geringere overspanningen is de woningbouw vaak interessanter voor bijvoorbeeld hout als constructiemateriaal. De lagere emissie-uitstoot van hout staat buiten kijf, maar voor een zware dragende vloer is een betonplaat soms nog steeds de betere keuze boven een dikke houten constructie. Soms is zo min mogelijk materiaal gebruiken de meest duurzame oplossing. Bodemwarmte en zonnepanelen op het dak zijn eigenlijk standaard. Maar ook hergebruik van bijvoorbeeld restwarmte. Hoe koppel je op bedrijventerreinen de energiestromen van fabrieken en kantoren aan elkaar?”
In hoeverre wordt de esthetiek van bedrijfsgebouwen nog beïnvloed door duurzaamheid?
“De vliesgevel is bijna de standaard voor kantoorpanden. De verhouding geveloppervlak en vloeroppervlak wordt daardoor gunstiger, want daglicht valt verder het gebouw in. Zo kunnen simpelweg meer werkplekken worden gecreëerd. Om direct zonnelicht en daarmee warmte buiten te houden, worden verticale en horizontale overstekken aan de buitengevel geplaatst. Gebouw 60 op de Vandelande-campus is daarvan een goed voorbeeld, net als het nieuwe ING-hoofdkantoor van Benthem Crouwel. Vlakke glasgevels waarbij de luchtkwaliteit moet worden geregeld met installaties zie je bijna niet meer.”
Tot slot, wat zie jij als de grote uitdaging voor de komende tien jaar in commercieel vastgoed?
“De opgave voor de komende tien jaar wordt de transitie van gebieden. De kwaliteit van bedrijfsterreinen moet omhoog. Dit wordt bemoeilijkt doordat deze terreinen vaak een lappendeken van eigenaren kennen. Dat maakt deze transitie ook een politieke opgave. Gemeenten moeten een actieve rol spelen met regelgeving en aangepaste bestemminsplannen, met name in de vele bedrijfsterreinen die steeds dichter bij woonwijken zijn komen te liggen – en dat zullen er ook steeds meer worden. Maar daar ligt ook een kans om er prettige verblijfsplekken van te maken, bijvoorbeeld met een vermenging van functies als sport en recreatie of misschien wel wonen. Dat maakt vervolgens openbaar vervoer naar deze gebieden meer rendabel, wat ook duurzaamheid bevordert.”
Een plek voor ontmoeting
Colofon
Dit artikel werd gepubliceerd in deel twee van het boek 'De verbindende kracht van aluminium' (2023). Het boek viert de samenwerking in de bouwkolom. In interviews en trendartikelen geven onder meer architecten hun visie op de bouw, het bouwproces en de veranderingen die de bouw te wachten staan. Daarnaast is er onder meer aandacht voor hoogbouw, transformatie en herwaardering van erfgoed.
Tekst: Jeroen Junte
Fotografie: Jan Willem Schouten
